社区物业管理

第一章 社区与社区管理

第一节

社区概述

一、社区的提出

1.滕尼斯《社区与社会》

1887（Gemeinschaft）社区是由同质人口组成的关系亲密、守望相

助、疾病相抚、富有人情味的社会团体。

2.美国查尔斯 .罗密斯提出 community ：社区是指在

一起工作和生活的人的共同体。

3.费孝通：社区（ 1933）

二、社区的概念

1、关于社区的理论界说

（1）人文区位说：强调区位和聚集，社区是社会团体中的个人及社会制度的地理分布。

（2）地理和社会实体说：强调社区的的性质有相互联系的两个方面：地理和心理。地理是

指有共同社会制度的人们居住的邻里地区；心理是指具有共同心理和文化特性的结合体。

（3）同质说：强调社区成员的互动行为，认为社区是社会生活同质性较强的地区。

2、社区的实践意涵

2000 年底民政部《关于在全国推进城市社区建设的意见》

：社区是指聚居在一定地域范围内

的人们所组成的社会生活共同体。

3、社区的概念

社区 ：是指由居住在一定地域的人群和组织结成多种社会关系，

具有共同

利益和共同价值的社会区域生活共同体。

三、社区的构成要素

1、五要素：徐震（台湾） ：居民、地区、共同的关系、社区组织、社区意识

北大：人群、地域、生活设施、文化、认同感

郑杭生：地域、人、文化、社会活动、时间的分配

四要素：地域、人口、组织机构、文化

三要素：人群、自然物质要素、社区文化因素

2、社区作为居民生活的社会共同体，通常包括四个基本要素，即地域、人口、组织机构和

文化。在这四大要素中：地域是社区的自然地理与人文地理的空间载体；人口

(居民 )是社区

运作与变迁的主体；

组织结构是社区活动得以展开的社会组织形式；而文化则是社区范围

内具有特质的精神纽带。

（1）地域要素： 作为地域性的社会共同体，

社区总是存在在与特定的自然地理与人文地理

的空间中，有着一定的边界。

（2）人口要素（人口数量、人口质量、人口结构、人口分布、人口流动）

（3）组织结构要素： 社区的组织结构主要指社区内部各种社会群体和组织之间的相互关系

及其构成方式。

（4）文化要素：一般来说，社区文化包括历史传统、风俗习惯、村规民约、生活方式、交

际语言、精神状态、社区归属

(依赖 )与社区认同感等。

社区文化是区分不同社区的重要特征。

（5）社区要素的相互关系：

第一，社区构成的基本要素之间是相互依赖、有机统一的辩证关系。

第二，社区构成的基本要素及其相互关系，在不同的历史背景下其功能与模式的表现形态，

往往是不尽相同的，必然呈现出各个阶段的时代特征。

四、社区的主要特征： （1、社区是社会的缩影 2、是聚落的承载体 3、都有自己

的特有文化 4、社区居民具有共同的社区意识

5、是不断变迁的 ）

社区有地域型社区（农村社区）和功能型社区（经济型社区）1、城市社区的特征：

与农村社区相比： （1）城市居民以工商服务业（第二、三产业）为主要职业和主要谋生方

式。（2）人口密度高、 人口聚居的规模大。 （3）社区成员的异质化程度较高：

人口的异质化；

职业群体构成与收入的异质化；

社区成员的来源与经历的异质化；

社区居民观念与生活方式

的异质化。（ 4）社区组织复杂呈科层制特点。

2、城市社区的类型

（1）按收入阶层分为高、中、低收入者社区。

（2）按人口来源分为本地人社区和外来人口社区。

（3）按历史形成的原因分为老城厢居民区、单位居民区、以商品房为主的新建居民区。

3、城市社区的地域界定

（1）国外学者代表性观点：五个级别

初级社区——二级社区——三级社区——四级社区——五级社区

（2）国内学者倾向于将城市社区和行政区联系在一起。

（3）2000 年民政部《关于在全国推进城市社区建设的意见》

：目前城市社区的范围，一般

是指经过社区体制改革后作了规模调整的居民委员会辖区。

六、社区的功能 （政治功能、文化、服务、维系）

七、社区与相关概念的辨析

1、社区与社会： 社区是社会的组成

部分，是社会构成的基础。但社区中人们的各种关系比

社会更紧密，社区更注重强调地域观念。

2、社区与社团 3、社区与行政区：

（1）两者产生方式不同：自然形成——人为划定

（2） 活动类型不同：单一——多形态

第二节 社区发展与社区建设

一、社区发展

1、1915 年在《社区发展：将小城镇建成更加适宜生活和经营的地方》一书中提出

推广：

（1）联合国在 1955 年发表《通过社区发展促进社会进步》

（Social Progress Through

Community ）的专题报告。 （2）英国、美国、泰国、新加坡、香港

,,

（

3）香港社会服务

联会社区发展部

1986 年《社区发展立场书》 ：社区发展是一个提升社会意识的过程，

以集体

参与鼓励居民识别和表达本身需要，并因而采取适当行动。

2、联合国提出社区发展

10 条原则

（一）我国社区建设发展的历史阶段：

1、理论探讨阶段 (1991.7—1993.3) ；2、实践探索

阶段 (1993.3—1999.3) ； 3、科学实验阶段 (1999.3—2000.11) ；4、全面推进阶段 (2000.11—

2005.7) ； 5、建设和谐社区阶段（ 2005.8—）

3、社区发展的基本内涵： 社区发展是一种经由社区全体人民积极参与并充分发挥其创造力，

以促进社区经济、社会进步的过程。

联合国在 1955 年发表的《通过社区发展促进社会进步》的报告中指出，社区发展是一种经

由社区全体人民积极参与并充分发挥其创造力，以促进社区经济、社会进步的过程。

（二）我国社区建设的必要性

思考与讨论：我国城市社区建设有何必要性？社区建设是社会转型的必然结果：

1、“单位人”向“社会人”转变，要求社区发挥整合、服务和管理的功能。

2、社会人员的急剧增多，要求社区进一步发挥管理、服务乃至教育、培训功能。

3、生活方式的转变，要求社区全面发展社区服务、社区文化、社区教育。

4、社会主义精神文明建设的深入，要求开展社区建设活动。（三）社区建设的含义和特征

社区建设含义：在党和政府的领导下，依靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决

社区问题，促进社区政治、经济、文化、环境协调和健康发展，不断提高社区成员生活水平

和生活质量的过程。

社区建设的主要特征： 综合性——涉及到社区的方方面面。

社会性——各类社区主体共同参

与。地域性——内容和主体强调本区域。计划性——根据需要制定发展规划、工作计划。

（四）比较“社区发展”与“社区建设”

“社区发展”与“社区建设”的联系：

1、含义的相似性，具有同样的目的和大致相同的内容。

2、两者强调的基本原则具有一定的重合性。

“社区发展”与“社区建设”的区别：

1、我国的“社区建设”主要依靠的是权力推动

2、我国城市“社区建设”以严密的“两级政府、三极管理、四级网络”的社区政权组织体

系为主要依托。

第三节 社区管理

一、社区管理的基本涵义 ：

所谓社区管理，就是在一定的社会环境下，社区管理

组织为了维护社区的正常秩序，满足居民物质生活、精神生活等特定需要，通过各种体制、

手段、方式等对社区公共事务以及自身进行的一系列的自我管理和行政管理。

二、社区管理的主要特征 ：公共性；综合性；规范性；具体性

三、社区管理主体

1、依据他们的权利与社区的关系可分为：

一类是其权力产生于社区，并以社区公共事务为取向的各管理主体；

一类是指不直接参与社区活动，但对社区各管理主体有指导或领导权力的组织。

2、按照各管理组织的性质分为：行政管理系统；社会自治管理系统；生活服务管理系统

四、社区管理的内容——社区内的公共事务

五、社区管理的主要方法 ：行政方法；经济方法；法律方法；情感教育方法。

六、社区管理体制与模式：

（一）社区管理体制

社区管理体制是指参与社区管理的管理主体组织结构、职权划分和运行机制的总称。

（二）社区管理模式

社区自治模式：社区主导、居民主动参与、由下而上实施

政府主导模式：政府主导、居民响应参与、自上而下推行

混合模式：政府—居民处于双重主导地位、自上而下及自下而上两种实施方式并行

（三）我国社区管理模式的创新探索

1、上海卢湾区模式：其特点是权力重心下移至街道，强化街道办事处的权限和职能，使街

道办事处成为社区建设的管理机构。

2、沈阳模式：其特点是理顺关系，明晰社区责权，还权、转权、赋权于社区，建立了比较

系统的社区内部管理体制。

3、武汉江汉区模式：其特点是工作重心下移社区，以体制的创新推动政府职能的转变。

4、宁波海曙区模式：其特点是构建社居委和职业化社工“选聘分离”的管理体制。

5、深圳罗湖模式——市场化模式：

其特点是在政府的统一规划指导下，

引入市场运作机制。

即政府主导、市场运作、企业参与、物业介入。

第二章

物业与社区物业管理一、物业

1、物业的概念： 专指已进入了消费领域的房地产产品，即已建成并投入使用的各种房屋及

与之配套的设施、设备和场地。

2、物业的构成部分： （1）已建成并具有使用功能的各类居住和非居住的建筑物

（2）与这些建筑物相配套的设备和设施（

3）相关场地及内部非主干道

3、物业的性质：

自然属性 ：二元性、有限性、差异性和多样性、固定性、永久性和长期性、配套性，

社会属性 ：经济属性——商品属性、短缺性、保值、增值性、配套性。

法律属性。

4、物业的分类：

（1）按功能划分：居住型、非居住型及综合型

（2）按产权划分：国有、集体所有、私有、公私合有、外资及中外合资

（3）按经营性质划分：收益性物业、非收益性物业

5、社区物业的特点：

（1）居住功能单一，相对封闭独立

（2）社区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化

（3）社区居住物业产权多元化，公用设施社会化

（4）规划建设合理，配套齐全，居住方便

二、物业管理

1、现代物业管理的产生与发展：

（1）传统意义上的“物业管理”起源于

19 世纪 60 年代的英国。

（2）真正意义上的物业管理产生于

19 世纪最后 10 年的美国。

（3）20 世纪 50 年代香港地区的物业管理开始起步。

（4）内地对物业管理的探索始于

20 世纪 80 年代初期。

2、物业管理的概念及特点

（社会化专业化市场化）

（1）物业管理的概念：

物业管理就是由物业管理经营专业机构人员，

受物业所有人 （业主）

的委托，依照有关的法律、法规，按照合同和契约，

运用现代化的管理科学和先进的维修养

护技术，以经济的手段管理房屋及其附属设施，并对房屋周围的环境实施

有偿管理活动的

总称。

“三位一体” ：管理 服务 经营

3、物业管理内容：

服务内容 1、常规性的公共服务： ①房屋建筑物的基本管理。 ②房屋设备、 设施的基本管理。

③环境卫生和绿化管理。

④安全防范和消防管理。

⑤车辆停放秩序和道路、

场地的管理。⑥

物业维修费用和维修基金的账务管理。⑦物业档案资料的管理。

2、针对性专项服务

3、委托特约服务

经营内容、社会管理内容

4、物业管理的基本环节：

（1）物业管理的策划阶段：物业管理的前期介入；制定物业管理方案；选聘或组建物业服

务企业。

（2）物业管理的前期准备阶段：物业服务企业内部的机构设置与拟定人员编制；物业管理

人员的选聘与培训；规章制度的制定。

（3）物业管理的启动阶段：物业的接管验收；用户入住；产权备案和档案资料的建立；首

次业主大会的召开和业主委员会的正式成立。

（4）物业管理的日常运作阶段：日常的综合服务与管理；系统的协调。三、社区物业管理

1.社区物业管理的概念：

社区物业管理是指物业服务企业运用现代管理理念及管理手

段，依法或依合同对其负责社区内的居民、房屋建筑及其配套的设备设施、绿化、交通、治

安、环境等管理项目进行维护、修缮、整治及服务的过程，使社区内的居民有一个优美、方

便、舒适、安全、安静的居住环境。

2、社区物业管理的目标：

社区物业管理要实现社会效益、经济效益、环境效益及心理效益

的统一。

3、社区物业管理的特点：

（1）服务为主，管理重物；

（2） 业主差异多，管理难度大；

（ 3）

自律是基础、强制是辅助；

（4 复杂性决定权威性； （5） 日趋专业化；（6）综合性特征明显

4、社区物业管理的原则：

① 业主自治与专业管理相结合的原则；

②依法管理原则；③

有偿服务原则；

④状态化管理原则；⑤超前管理原则。

四、社区物业管理模式

荷兰：提前介入的物业管理

德国：一丝不苟的物业管理

俄罗斯：福利型的物业管理；

瑞士： 物业管理与社区管理相结合

法国： 民主式物业管理

意大利： 互助会式物业

管理

日本：一专多能的物业管理。

2、我国现有社区物业管理模式

（1）以房管为主的管理模式：以房屋管理所为主，对拥有产权的房屋实现管理。

（2）以街道办事处为主的管理模式：以街道办事处为主，具体由居民委员会实施。

（3）以街道为主的三结合模式：

街道办事处牵头， 派出所和开发商参与，成立管理委员会。

（4）市场型专业化管理模式：独立的、专业化的物业服务企业，通过投标在市场竞争中接

管物业。

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