蓝光嘉宝服务2020上半年营收达11.7亿元 净利率维持高位

上半年，蓝光嘉宝服务实现营业收入11.7亿元，同比增长25%；实现净利润2.44亿元，同比增长30.8%；同期归本公司所有者的期间利润为2.35亿元，同比增长30.6%。公司上半年在管面积为89.9百万平方米，较2019年末的71.7百万平方米大幅增加了25.4%；合约面积为140.7百万平方米，较2019年末的116.9百万平方米增加20.4%。此外，得益于高服务满意度及对现金流的管理力度加大，公司物业管理费收缴率大幅提升至90%。

整体来看，蓝光嘉宝服务收入利润稳健增长，实现规模高质量增长。

　在管面积大幅增长  年内有望突破亿级门槛  

蓝光嘉宝服务上半年业绩的一大看点是在管面积及合约面积的大幅增长。

2020上半年蓝光嘉宝服务在管面积达89.9百万平方米，合约面积也增长至140.7百万平方米。按照这一发展态势，年内蓝光嘉宝服务的在管规模有望突破亿级门槛，将率先从新城悦服务、永升生活服务等中型物管公司脱颖而出，加入亿万规模俱乐部。

事实上，蓝光嘉宝服务一直秉承着积极的外拓政策。自2016年以来，公司先后与16家物业公司签订了股权合作协议，包括四川区域8家物企，带来管理面积25.2百万平方米；华东华南区域7家物企，带来管理面积13.24百万平方米；其他区域1家物企，带来管理面积1.92百万平方米。

而根据蓝光发展(5.410, -0.01, -0.18%)公开数据，蓝光发展2019年新增项目48个，总建筑面积约11.2百万平方米，待开发建筑面积17.7百万平方米。2020年上半年，蓝光发展合计新增项目36个，新增土地面积超2800亩。对于蓝光嘉宝服务而言，短期内来自母公司的大部分面积结转可期。

值得注意的是，得益于不断外拓，蓝光嘉宝服务对母公司的依赖性逐年降低，2020年上半年来自蓝光发展的在管面积占比为33.4%，而第三方项目的在管面积占比提高至66.6%。

反映在区域分布上，蓝光嘉宝服务“1+1+N”战略得以深化，即在巩固西南地区、聚焦华东华南、布局全国高价值区域及省会城市。2020年上半年，蓝光嘉宝服务新增在管面积分布中，四川省、华东华南、其他区域占比分别为47%、31%、22%，区域布局结构日趋合理。

与此同时，截至2020年上半年，蓝光嘉宝服务现金及现金等价物为18.8亿元，有充足的资金进行支持并购活动。外拓+内生双向发力，蓝光嘉宝服务未来业绩增长动力明确。

盈利能力位居行业前列 投行目标价创新高至100.2港元

面积增长驱动营收增长。2020上半年，蓝光嘉宝服务实现营业收入11.7亿元，同比增长25%；实现净利润2.44亿元，同比增长30.8%；同期归本公司所有者的期间利润为2.35亿元，同比增长30.6%。分业态来看，蓝光嘉宝服务上半年物业管理服务同比增长22.5%；咨询服务同比大增54.2%；社区增值服务克服疫情影响保持稳中有升，同比增长2.9%。

与此同时，公司无论是毛利率还是净利率始终维持在高位水平。上半年公司综合毛利率提升至35%，净利率提升至21%。

Wind数据显示，29家物业股2019年末的净利率算术平均值为12.5%，蓝光嘉宝服务2019年末的净利率为21%，超过了众多头部物企，排在第三位。2020年上半年蓝光嘉宝服务在原本较高的盈利水平上，又略有所提升，与目前已公布中报的物企对比，蓝光嘉宝服务目前净利率水平最高。

综合往年上市物企的业绩半年报及今年已发布业绩数据的物企来看，蓝光嘉宝服务2020上半年的盈利能力或仍排在行业前列。

根据蓝光嘉宝服务6月发布的公告，公司获中证监正式批准将最多1.28 亿股内资股转换为H股并于联交所上市。这意味着蓝光嘉宝服务将加快进入港股通，公司流动性的将释放。安信国际认为，随着公司能按进度完成规模增长的目标，配合H股全流通，估值将可提升。

优秀的业绩水平加上良好的成长性，蓝光嘉宝服务也持续受到资本市场认可，包括摩根大通、中信里昂、华泰金融、安信国际、银河国际、国盛证券等多家金融机构或券商给予蓝光嘉宝服务“买入”评级。华泰金融于8月18日重申蓝光嘉宝服务“买入”评级，并将目标价上调31%至100.2港元。

借力资本加速外拓 收并购效率不断提升

分析财报数据可以发现，蓝光嘉宝服务登陆港股市场后，加速了规模的扩张，尤其是以收并购为手段的外拓。

行业集中度不断提升，规模成为物企综合实力重要的衡量标准之一。在资本的支撑下，蓝光嘉宝服务的市场化进程不断提速。仅2020年上半年，蓝光嘉宝服务就完成了8家物企的收并购，包括成都创艺物业、无锡东洲物业、成都三朴物业、珠海市住宅物业、宁夏安欣物业、成都鑫天禹物业、浙江当代物业以及广安万品物业，面积新增1224万平方米。

而持续的收并购并未对蓝光嘉宝服务的管理和运营造成明显负担，根据2019年前收购公司的综合测算，且未经审计数据显示，收并购公司营收增长42.4%、净利润增长121.3%、净利率上升了6.9个百分点，经营整合提升效率明显。

这样的成绩，一方面得益于蓝光嘉宝服务围绕“所在区域、收费单价、历史沿革、净利率情况、财务管理情况、收缴率情况等在内的“六不准、十谨慎”原则“的并购标的选择标准，另一方面得益于随着外拓经验的不断丰富，公司对标的整合运营也逐渐成熟。通过植入“生活家服务体系、云视频品质监控、智能无人值守改造、项目组团化管理”等十六大经营法宝，构建 “品牌优势、服务优势、培训优势、集约管理优势、人均效能优势、社区经营优势、科技数字化优势”等七大优势，蓝光嘉宝服务对收并购公司充分赋能与改造，无论是在服务品质，还是经营能力、管理能力等方面都实现了显著提升。蓝光嘉宝服务在2016年收购的第一家物业企业成都国嘉物业，更是在三年内就实现投资回报，创下行业典范。

综合而言，蓝光嘉宝服务是一家具备高成长潜力的物业企业，已步入规模化发展的上升通道。未来，通过继续着力提升市场化经营能力，持续优化市场化公司的物业项目管理模式、经营服务标准，蓝光嘉宝服务有望形成市场化整合运营模式，快速兑现股权合作价值。

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